A jogesetet dr. Faragó János, a Réti, Várszegi és Tásrai Ügyvédi
Iroda (PwC Legal) munkatársa ismertette részletesen az iroda
honlapján.
Még 2021. januárban jelent meg egy eseti döntés, amelyben a Kúria
egy lakáseladási jogvitában döntött. A tényállás szerint egy
önkormányzat 2010-ben ingatlan eladására vonatkozó szerződést
kötött egy vevővel, és az ingatlant a vevő részére birtokba is
adta, azonban a felek az adásvételi szerződést nem nyújtották
be a földhivatalba. Ezt követően évekkel később, 2017-ben az
önkormányzat csereszerződés keretében átruházta egy másik
személyre az ingatlan tulajdonjogát. Az utóbbi esetben a
földhivatal be is jegyezte a szerző fél tulajdonjogát. Az első
vevő a bírósághoz fordult felperesként, és keresetében kérte
annak megállapítását, hogy ő az ingatlan tulajdonjogát az
adásvételi szerződés alapján megszerezte, és ezért a második
szerzővel kötött csereszerződés érvénytelen.
Az első és másodfokú bíróságok megállapították, hogy
az első vevő tulajdonjog-bejegyzés iránti igénye a második vevővel kötött szerződés megkötésének időpontjában nem évült el, azonban a második vevő jóhiszeműen szerzett tulajdonjogot, és ezért az első vevő - ingatlan-nyilvántartáson kívüli jogszerzőként - nem támadhatja meg eredményesen a második vevő ezen jogát.
A Kúria a végkövetkeztetéssel egyetértett, azonban az indokolásban az előbbiektől részben eltérő álláspontra helyezkedett.
A Kúria álláspontja szerint ugyanis a második vevő jó- vagy rosszhiszeműségének a kérdés eldöntése szempontjából nincs jelentősége. A Kúria ugyanis megállapította, hogy "ha a tulajdonos az ingatlana átruházására több jogosult felé is kötelezettséget vállalt, azt, hogy a több szerződő fél jogosult közül melyik szerzi meg a tulajdonjogot, az dönti el, hogy kinek a tulajdonjogát jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba".
A legfelsőbb bírói testület következtetése - az ügy
előzményeinek és iratainak pontos ismerete nélkül is - helyesnek
tűnik, mivel a Ptk. 5:38. § (2) azt írja elő, hogy ingatlan
tulajdonjogának átruházás útján történő megszerzéséhez két
feltételnek kell teljesülnie: egyrészt szükség van az
átruházásra irányuló szerződésre vagy más jogcímre, másrészt
pedig erre tekintettel a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való
bejegyzésére. Ahogy a kúriai ítélet is utal rá, a régi Ptk.
alapján többszöri eladás esetén annak is volt jelentősége,
hogy melyik vevő tartja birtokában az ingatlant (ez volt az ún.
birtokkal megerősített jogcímvédelem), azonban az új Ptk.-ba ez
a rendelkezés már nem került be. Ezért az új jogszabály alapján
a többszöri eladást a fent említett általános rendelkezés
alapján kell megítélni.
Mivel ebben az esetben az első vevővel kötött szerződést nem
nyújtották be a földhivatalba, a földhivatal értelemszerűen nem
tudta bejegyezni az első vevő tulajdonjogát. Tehát az első vevő
az adásvételi szerződés megkötése és a birtok átruházása
ellenére sohasem szerzett tulajdonjogot az ingatlanon.
Ennek ellenére
az ingatlanok tulajdonosainak nem felhívás ez arra, hogy egyszerre több vevő részére is eladják az ingatlanjukat, és az új tulajdonos "kiválasztását" a földhivatalra bízzák. Azt ugyanis a Kúria határozata is rögzíti, hogy "a tulajdon többszörös átruházása a szerződések érvényességét nem érinti, ennek a polgári jogi jogkövetkezménye nem az érvénytelenség". Tehát önmagában az a körülmény, hogy többszöri eladás esetén mindegyik adásvételi szerződés érvényesnek tekinthető, nem jelenti azt, hogy a végül teljesedésbe nem menő adásvételi szerződés meghiúsulásának ne lennének az eladóra nézve egyéb jogkövetkezményei.
Többszöri eladás esetén ugyanis az eladó több személy irányába is kötelezettséget vállal arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát átruházza. Így mindegyik ilyen kötelezettségvállalás érvényesnek tekinthető, és ebből kifolyólag mindegyik kikényszeríthető. Azonban
az eladó ezt a kötelezettségét
értelemszerűen csak az egyik vevő irányába fogja tudni
teljesíteni, a többi vevő irányába pedig szükségszerűen
szerződésszegést követ el. Ebből kifolyólag a "hoppon
maradt" vevők a szerződésszegésből eredő jogaikat
érvényesíthetik az eladóval szemben
(Címfoto: Robert Daly / Getty Images/Caiaimage)
