A nagy érdeklődés övezte rendezvényen színvonalas és lényegre törő előadást tartott dr. Magony Judit ingatlan-nyilvántartási osztályvezető, dr. Keller Nóra és dr. Leitert Dávid Péter jogtanácsosok, ; az eseményen részt vettek a Kerületi Hivatalok (XI., XIV.) ingatlan-nyilvántartási osztályvezetői is, dr. Ferencz Judit és dr. Gondos-Hudák Zsuzsanna.

Szervezeti változások

Dr. Magony Judit azokat a Földhivatalokat érintő szervezeti változásokat tekintette át, amelyek 2015. április 1-jei hatállyal a központosítás és a költségcsökkentés jegyében következtek be.

A korábbi Fővárosi Földhivatal, amely jelenleg is másodfokú hatóságként jár el, a Kormányhivatal egy főbb főosztályát képezi, tehát nem önálló szakigazgatási szerv. Ezen túlmenően a fővárosi Kormányhivatalnak valamennyi fővárosi kerületben vannak hivatalai, és a korábbi Budapesti 1. számú, illetve 2. számú Körzeti Földhivatal jelenleg a XI., XIV. Kerületi Hivatal részét képezi – mondta, majd hozzátette: bár az elnevezések nagymértékben változtak és sokszor nehezen megjegyezhetőek, a szervezetrendszer ugyanaz mint eddig, szakmailag a Földhivatali Főosztály továbbra is másodfokú hatóságként jár el, illetőleg földforgalmi ügyekben elsőfokú engedélyező hatóságként.

Kiemelte: a nem szakmai, azaz funkcionális kérdésekben a Földhivatali Főosztály már nem rendelkezik kompetenciával, ezekkel kapcsolatban a XI., illetve XIV. Kerületi Hivatal vezetőihez lehet fordulni.

Sokaknak problémát okoz a szervezeti változások értelmezése, ezért az ingatlan-nyilvántartási osztályvezető hangsúlyozta: az elsőfokú eljárások a kerületi hivataloknál indíthatóak, és a fellebbezési vagy esetleges kereseti kérelmek is az elsőfokú hivataloknál nyújthatók be.

Dr. Magony Judit a szervezeti változások ismertetésén túl válaszolt a hallgatóság által feltett számos jogalkalmazási kérdésre.

Jogszabályváltozások

2016. január 1-jei hatállyal a bürökráciacsökkentés jegyében módosult a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.), és ez érintette mind az ingatlan-nyilvántartási-, mind a földforgalmi eljárást. Dr. Keller Nóra emlékeztetett: a Ket. két új jogintézményt vezetett be az elsőfokú eljárásban, az egyik egy eljárási fajta, az ún. sommás eljárás, míg a másik egy döntésfajta, a függő hatályú döntés.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban sommás eljárásról például akkor beszélhetünk, amikor haszonélvezeti jogot kell törölni halotti anyakönyvi kivonat alapján. Sommás eljárásban intézik azokat az ügyeket is, ahol a tulajdonos vagy tulajdonosok a művelési ágban nyilvántartott zártkerti ingatlan művelési ágának megszüntetését kérelmezik a hivataltól, továbbá az ingatlan-nyilvántartáson kívüli eljárások közül a földhasználati nyilvántartás vezetése az, ahol még sommás eljárásra kerülhet sor, akkor, amikor valaki a bejegyzését kéri ide – hangsúlyozta egyebek mellett.

A függő hatályú döntésről elmondta: amennyiben az eljárást a közigazgatási hatóság bármilyen okból 2 hónapon belül nem fejezi be, úgy az ügyfelet az eljárás illetékének vagy díjának megfelelő összeg, illetőleg 10.000 forint illeti meg, továbbá mentesül az eljárási költségek viselése alól, és bizonyos esetekben jogosult a kérelmezett jogot gyakorolni. Egyébként a Ket. módosításával az eljárás szubjektív határideje is módosult: 30 napról 21 napra csökkent, amely meghosszabbodhat például egy hiánypótlási felhívás kiadása miatt, de a 2 hónapot nem érheti el, illetve nem haladhatja meg, mert amennyiben eléri és nem zárul le, akkor a függő hatályú döntésben fennálló feltételek bekövetkeznek.

A Ket. módosítás nem csak az elsőfokú eljárást, hanem a fellebbezéseket, illetve a másodfokú eljárást is érintette. A 2016. január 1-jét követően indult közigazgatási ügyekben megszületett elsőfokú döntés ellen már csak indokolással ellátott fellebbezést lehet benyújtani. Amennyiben a másodfokú hatóság azt állapítja meg, hogy az elsőfokú hatóság az ügyben nem tárta fel teljes körűen a tényállást, tényállás tisztázási kötelezettsége áll fenn, emiatt nem lehet új eljárást elrendelni. Egyetlen esetben van lehetőség új eljárás elrendelésére, amikor új ügyfél bevonása szükséges az eljárásba – fogalmazott.

A jogtanácsos asszony szólt a földforgalmi eljárásról is. Kiemelte: másodfokú eljárásról földforgalmi ügyekben nem beszélhetünk, az eljárás egyfokú, a megszületett döntés ellen kizárólag bírósági jogorvoslatnak van helye.

Az elsőfokú eljárásban bevezetett két új jogintézmény csak részben érinti a földforgalmi eljárást. Sommás eljárásról és függő hatályú döntésről nem beszélhetünk a szerződések jóváhagyására irányuló eljárásokban, ugyanis ezen eljárásokban az irányadó ügyintézési határidő 60 nap. A földforgalmi eljárásokban sok esetben hatósági bizonyítvány kiállítására kerül sor, és ekkor beszélhetünk függő hatályú döntésről, illetve elméletben sommás eljárásról – nyomatékosította.

2015-ben módosult az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.), illetőleg év végén a végrehajtási rendelete, méghozzá a művelési ágban nyilvántartott zárkerti ingatlanokkal kapcsolatban. A jogalkotó lehetővé tette a tulajdonos(ok)nak, hogy 2016. december 31-ig kérelmezzék a művelési ág megszüntetését. Ez egy díjmentes eljárás, formanyomtatványon benyújtandó kérelemre indul, okirat csatolása nem szükséges, és a földhivatalok sem vizsgálják, indokolt-e a művelési ág megszüntetése. Egyetlen fontos megkötés van: ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, ők csak együttesen kérelmezhetik a művelési ág megszüntetését, és amennyiben közülük egy személy jár el a hivatal előtt, a többieknek legalább teljes bizonyítóerejű magánokirati formában hozzá kell járulniuk a művelési ág megszüntetéséhez – mondta.

Felhívta a figyelmet arra, hogy amennyiben az ingatlanon olyan épület áll, amelynek feltüntetése a tulajdoni lapon eddig még nem történt meg, a művelési ág megszüntetése nem jár automatikusan az épület feltüntetésével, erre továbbra is az építéshatósági szabályok irányadók.

Tavaly december 24-ei hatállyal a társasházi közös költség tartozás, illetve a lakásszövetkezeti költséghátralék biztosítására elrendelt jelzálogjog bejegyezhetősége kapcsán is módosult az Inytv. Vhr.-je. Dr. Keller Nóra hangsúlyozta: a jogszabály rendelkezése szerint az ekkor már folyamatban lévő ügyekben, illetve a megismételt eljárásokban is alkalmazni kell azt a rendelkezést, miszerint társasházi közös költség tartozás, illetve lakásszövetkezeti költséghátralék biztosítására jelzálogjogot csak úgy lehet bejegyezni, ha a kérelemhez végrehajtható okiratot vagy az adós elismerő nyilatkozatát mellékelték.

Kiemelte: az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok nem határozzák meg a végrehajtható okirat fogalmát, ezért a végrehajthatási törvényben használatos fogalom az ingatlan-nyilvántartási eljárás során is alkalmazandó, azaz a Vht. 10. §-ban felsorolt okiratok minősülnek végrehajtható okiratnak.


Nagy felzúdulást keltett a hallgatóság körében, hogy nem fogadható el az eljárásban sem a jogerős fizetési meghagyás, sem a jogerős bírósági ítélet, csak a Vht. 10. §-ban felsorolt végrehatható okiratok.

Beszét arról is, hogy a földforgalmi törvény 36. § (1) bekezdésének e) pontja szerint menetes a jóváhagyási eljárás alól a közös tulajdon megszüntetése – ez számos jogértelmezési vitára adott okot. A jogszabályi rendelkezést a Kúria is értelmezte (Kfv.III.37.232/2015/7.), és amellett foglalt állást, hogy csak akkor beszélhetünk mentességről, ha a jogügylet úgy zárul, hogy az ingatlan egy személy tulajdonába kerül. A jogalkotó azzal tett pontot a vita végére, hogy kiegészítette az Inytv. Vhr.-jét a 68/B. §-al. Ez a szakasz értelmezi a földforgalmi törvény 36. § (1) bekezdésének e) pontját és egyértelműsíti azt, hogy csak akkor mentes a jóváhagyási eljárás alól a jogügylet, ha a közös tulajdon megszüntetése úgy történik, hogy az ingatlan egy személy tulajdonába kerül.

Dr. Leitert Dávid Péter az ügyfelek és az ügyvédek által előzetesen írásban és szóban feltett ingatlan-nyilvántartási, illetve földforgalmi eljárással kapcsolatos jogalkalmazási kérdéseikre válaszolt, sok más mellett a követezőkre:

- Mely szervnek az engedélye szükséges vagy, hogy működik az engedélyezési eljárás abban az esetben, amikor földnek nem minősülő ingatlan külföldi által történő megszerzéséről beszélünk?

Építésügyi és Örökségvédelmi Hatósági, Oktatási és Törvényességi Felügyeleti Főosztály Hatósági Osztály I. elnevezésű osztálya jár el a földnek nem minősülő ingatlanok külföldiek által történő megszerzése esetén.

- Milyen okirat szükséges a jogutód nélkül, vagy jogutódlással megszűnt cég tulajdonában álló ingatlan tulajdonjog-változásának átvezetéséhez?

Csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra vonatkozó rendelkezések szerinti okiratot, amely igazolja a jogváltozás megtörténtét. Fontos tartalmi elem az érintett ingatlan helyrajzi száma! (Kfv.III.37.153/2005/6.; Kfv. III.37.003/2012/5.; BH2007.393.)

- Mit kell település alatt érteni a főváros vonatkozásában a földforgalmi szabályozás szempontjából?

Budapest egészét egy településnek kell tekinteni, a kerületi beosztásnak nincs relevanciája (pl. helyben lakó földműves).

- Milyen nyilatkozatokat kell tennie a haszonélvezeti jogosultnak a föld tulajdonjogát érintő szerződésben?

A Földforgalmi törvény 14. § (1) bekezdés szerinti nyilatkozat (földhasználati díjtartozás).

Az előadások után elhangzott kérdésekre – ahogy azt dr. Somos András levezető elnök is megjegyezte -, szakszerűen és tárgyilagosan válaszoltak a Földhivatal munkatársai.