Nyaralót és családi házat vásárolni vagy építeni különösen
költséges dolog a megemelkedett alapanyagárak és az elszabadult
munkaerőköltségek mellett. Ilyenkor mindenki ott próbál fogni a
kiadásain, ahol tud. Azoknak a magáncégeknek, amelyek jelentős
vagyont halmoztak fel, kézenfekvő megoldásnak tűnhet ezeket a
beruházásokat a cég nevében megvalósítani. Ezáltal ugyanis az
áfa is levonható lehet, ráadásul a vagyont sem kell a cégből
szja-kötelesen kivonni – ahogy azt a városi legenda tartja. A
valóság azonban korántsem ennyire rózsás – írta dr. Bereznai
Henrik, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje a Portfolón
olvasható cikkében.
A céges ingatlanberuházások egyik motivációja az, hogy ezáltal
a beruházások 27%-os áfatartalma levonható vagy visszaigényelhető
lehet. Ez azonban csak akkor igaz, ha a cég az ingatlant a
beruházást követően áfaköteles tevékenysége érdekében
működteti tovább. Ha legalább a részbeni céges használat nem
állapítható meg egyértelműen, úgy megdől az áfa levonásának
alapfeltétele, és az áfa levonása jogszerűtlenné válik.
Hasonló a helyzet a társasági adó esetében is. Ha ugyanis a cég
az általa fejlesztett ingatlant úgy hasznosítja, hogy abban a
cégtulajdonos lakik, úgy a beruházási költség nem a vállalkozás
nyereségtermelő tevékenységét szolgálja és ezért a
beruházással kapcsolatos költségek nem vonhatók le a társasági
adóból.
Csapdát jelent az szja is. Ha ugyanis a cég tulajdonát képező
lakás részben vagy egészben magáncélokat szolgál, úgy a lakás
biztosítása természetbeni juttatásnak is minősül. Ez pedig az
szja mellett szociális hozzájárulás fizetési kötelezettséggel
is jár.
A fenti kockázatok ellenére nagyon sok cégvezető lakik vagy
nyaral cégtulajdonban levő lakásban. Ez a gyakorlatban nem is
jelentett bajt addig, amíg ez a tendencia az adóhatóságnak szemet
nem szúrt.
Az utóbbi időben azonban gombamód megszaporodtak a NAV
ellenőrzései ezen a téren.
Az adóellenőröknek már az is szemet szúrhat, hogy a cég által
befogadott számlákon a cég tevékenységéhez nem kapcsolódó
tételek szerepelnek, és elkezdhetik tüzetesen is megvizsgálni
azt, hogy ezek a beszerzések mihez is kapcsolódtak. Adott esetben
ráadásul a NAV helyszíni ellenőrzés keretében is
megvizsgálhatja, hogy az ingatlan magánhasználata valósult-e meg.
Egy adóvizsgálat eredménye pedig nagyon fájdalmas tud lenni.
Mindamellett, hogy a NAV megállapítja a fenti adókötelezettségeket,
azokra 50%-os – de kirúgó esetben akár 200%-os – adóbírságot
és késedelmi pótlékot szabhat ki. Ha pedig az adókijátszás
szándéka gyanítható, akkor akár büntetőeljárás megindítására
is sor kerülhet, ami még annak sem kellemes, akinek nincs vaj a
füle mögött.
Nincs tökéletes recept arra, hogy hogyan lehet a
magáningatlan-beruházásokat egyszerre adóhatékonyan és
minimális kockázattal megvalósítani. Valamennyi adót
mindenképpen fizetni kell. Vannak azonban ötletek, amelyekkel
mérsékelhető az adóteher.
Több jogi módszerrel elérhető az, hogy az ingatlan a társaság
nevén is és a magánszemély nevén is legyen egyszerre. Márpedig
a mai járvánnyal átitatott világban könnyen indokolható és
számos módon bizonyítható, hogy valaki a magánlakását
egyszersmind irodaként is használja. Ezért a lakás tulajdonának
megosztása magántulajdon és cégtulajdon között egyszerre tudja
reprezentálni a valós használatot, miközben adóelőnyökkel is
járhat. De adóelőnnyel járhat az a megoldás is, ha a cég marad
a tulajdonos, de a magánszemély javára az ingatlanon
haszonélvezetet alapít.
Továbbra is adómegtakarítási lehetőséget biztosíthat, ha a
beruházást megvalósító vállalkozás 27%-os áfát tud levonni,
miközben – egyes feltételek fennállása esetén – a
magánszemély 5%-os áfakulccsal tudja a lakást a társaságtól
megvenni. Bár az ilyen konstrukcióknak az adóhatékonyságát
rontja, hogy az többletilleték-fizetési kötelezettséggel jár,
azonban ha a CSOK igénybevétele mellett történik a vásárlás,
akkor az ingatlan szerzése illetékmentes lesz. (Arról nem is
beszélve, hogy ekkor az 5%-os áfa is visszaigényelhető.)
Bár az adóproblémákat véglegesen nem oldja meg, de átmeneti
adóelőnyt jelenthet az, ha a társaság az általa megvalósított
beruházásban létrejött lakást a magánszemélynek bérbeadja: a
társaság azonnal levont áfájával szemben a magánszemélynél
csak részletekben kell ilyenkor az áfát megfizetnie. Ráadásul az
áfa teljes visszaigénylésére akkor is lehetősége van a
társaságnak, ha csak a lakás 90%-át adja bérbe.
Különböző adótervezési lehetőséget biztosíthat továbbá az „adótervezés svájci bicskájaként” emlegetett bizalmi vagyonkezelés is.
