A lakásunk bérbeadása kapcsán több okból is érdemes közjegyzőhöz fordulni és a bérleti szerződést – vagy az annál egyszerűbb, a bérlő által tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot – közjegyzővel elkészíttetni.

A közjegyző által készített szerződés vagy nyilatkozat ugyanis közokirat, amely különleges bizonyító erővel bír, és egyéb feltételek fennállása esetén közvetlenül végrehajtható.

Ezt azt jelenti, hogy amennyiben a bérlő nem fizeti a bérleti díjat, elmarad a rezsi- és közüzemi költségekkel, vagy a szerződés megszűnését követően nem hajlandó kiköltözni a bérleményből, a bérbeadónak nem kell bírósághoz fordulnia és hosszan pereskednie, hogy hozzájuthasson pénzéhez vagy kiköltöztethesse a bérlőt.

Annak érdekében, hogy gyorsan és hatékonyan érvényesíthesse jogait, a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el a szerződést, amely alapján a végrehajtó közvetlenül behajthatja a tartozást, vagy akár rendőri közreműködéssel kiköltöztetheti a bérlőt az ingatlanból.

Arra az esetre külön megoldás is van, ha attól tartunk, a bérlő nem lesz hajlandó kiköltözni a lakásunkból.

Ehhez ráadásul nincs szükség a teljes szerződés közokiratba foglalására sem, elegendő, ha a bérlő közjegyző előtt egy úgynevezett kiköltözési nyilatkozatot tesz. Ha ilyen papír van a kezünkben, probléma esetén a kilakoltatás külön jogi procedúra nélkül, azonnal elindítható.

Továbbá: azért is érdemes közjegyzőhöz fordulni, mert a közjegyzők segítenek a bérleti szerződés és egyéb, - a bérbeadás kapcsán a bérbeadót védő - nyilatkozatok, például egyoldalú kötelezettségvállaló vagy kiköltözési nyilatkozat elkészítésében.

Ráadásul, elintézik a földhivatali vagy egyéb hatósági ügyeket, valamint teljes körű tájékoztatást nyújtanak a szerződő felek számára.

Fontos, hogy a közjegyzői okirat (akár egyoldalú nyilatkozat, akár kétoldalú szerződés) a bérlőt is védi, hiszen ez garantálja, hogy a bérbeadó ne követeljen tőle hamarabb vagy magasabb összeget, mint amiben megállapodtak.

Összességében kijelenthető, ha valaki attól tart, hogy bérlője nem fizeti a bérleti díjat, közüzemi tartozásokat halmoz fel, illetve nem lesz hajlandó kiköltözni a bérleményből, akkor a közjegyző által készített, közokiratba foglalt bérleti szerződéssel érezheti a leginkább biztonságban magát.

A közjegyzők segítenek a bérleti szerződések (lakás, üzlethelyiség, egyéb kereskedelmi célú ingatlan) és egyéb, - a bérbeadás kapcsán a bérbeadót védő - nyilatkozatok, például egyoldalú kötelezettségvállaló vagy kiköltözési nyilatkozat elkészítésében.

És az ügyvédek?

Az ügyvédek versenyhátrányban vannak ezen a téren – erősítette meg szerkesztőségünk megkeresésére a helyzetet dr. Hidasi Gábor budapesti ügyvéd (képünkön). Elmondta, hogy törekvések vannak arra, hogy egyes ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett okiratok is közvetlenül, bírósági ítélet nélkül is végrehajthatók legyenek.

Dr. Hidasi Gábor szerint sok jel mutatja: nagy társadalmi igény lenne arra, hogy ügyvédek is létrehozhassanak közvetlenül végrehajtható okiratokat, mindenekelőtt szerződéseket.

Az okiratok végrehajthatósági sorrendje, mint köztudott, a következő: jogerős vagy előzetesen végrehajtható ítélet vagy ezzel azonos hatályú határozat (bírói egyezség és az ezt jóváhagyó végzés); egyéb végrehajtható bírósági vagy hatósági határozat; közokirat.

Elképzelhetőnek tartja dr. Hidasi Gábor olyan ügyvédi okirat lehetőségét is, amely beáll negyedikként ebbe a sorba. Ez az az ügyvéd által szerkesztett szerződés vagy más, többoldalú jognyilatkozat lenne, amely eleget tesz az alábbi elvárásoknak:

  1. értelemszerűen megfelel a Közjegyzői tv. 120-129. §-ában írt feltételeknek;
  2. mindegyik fél egyidejűleg, a többiek jelenlétében írja alá;
  3. a szerződést kötő fél a szerződéskötéshez nem vesz igénybe ügyleti képviselőt;
  4. valamennyi szerződést kötő, illetve jognyilatkozatot tevő nagykorú;
  5. a szerződés vagy többoldalú jognyilatkozat magyar nyelven készül;
  6. az aláírók az okiratban kifejezetten kijelentik, hogy beszélnek és értenek magyarul, képesek írni és olvasni, a szerződés tartalmát elolvasás és a jogi képviselők magyarázatai és jogi tájékoztatás alapján megértették, ide értve azt is, hogy mit jelent az, hogy az okirat közvetlenül végrehajtható;
  7. az okiratot mindegyik fél egyidejűleg, a többiek jelenlétében írja alá;
  8. mindegyik félnek van saját jogi képviselője és egyik félnek sincs a másikkal közös jogi képviselője;
  9. mindegyik jogi képviselő részt vett az okirat szerkesztésében;
  10. a felek egybehangzóan kijelentik az okiratban, hogy kifejezetten kívánják, hogy az okirat közvetlenül végrehajtható legyen;
  11. az okiratot valamennyi fél jogi képviselője ellenjegyzi;
  12. az ellenjegyzés (ellenjegyzések) szövege utal a közvetlen végrehajthatóságra („Ezt a közvetlenül végrehajtható okiratot ellenjegyzem”);
  13. az okiratban a felek közösen kérik, hogy a jogi képviselők az okiratot vetessék a MÜK (vagy a területi kamara) okirati nyilvántartásába, és az ténylegesen meg is történt.

A feltételek kidolgozás országos kamarai feladat.