A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete a
pandémia alatti lehetőségekről, energiahatékony működésről
és törvényességről szeretné a legsokoldalúbb tájékoztatást
nyújtani. Az online konferencia, mint forma elengedhetetlen volt,
hiszen az országjáró körút során sokaknak nem adatott meg a
lehetőség a személyes részvételre – olvasható a tht.hu,
társasházakra szakosodott portálon.
A finanszírozás kérdése időről időre előkerülő téma hol kisebb, hogy nagyobb volumenben. Az ilyen jellegű problémák megoldása minden esetben a közös képviseletre hárul, legalábbis az ő feladatuk felmutatni azokat a lehetőségeket, eszközöket, melyek anyagi segítséget nyújthatnak.
A közelmúltban jelentősen csökkent a vissza nem térítendő állami támogatások köre. Ez ugyebár egyértelműen magával vonzza a tényt, hogy sokan képtelenek enélkül bármiféle fejlesztésre.
A lakástakarék állami támogatását is megszűntették, ezzel gyakorlatilag a lakástakarékot, mint konstrukciót is felszámolták, hiszen állami támogatás nélkül ez csak egy átlagos megtakarítássá degradálódott. Ezek mind nagyban gátolják azt, hogy a társasházak korszerűsödhessenek, megszépüljenek. A Növekedési és Hitel Programba a társasházakat csak 7 évvel az indulás után vonták be. Ez a késlekedés sem segítette a közös képviselőket a fejlesztésekben. Az Otthonteremtési támogatás pedig kizárólag a négy fal között működik, a közös területek fejlesztésére nem lehetséges felhasználni, így a társasházak tekintetében haszontalan.
Ezek a problémák csak halmozódnak az idővel és minden közgyűlésen előkerülnek.
Belső forrás
Az első lehetőség a megoldásra a belső forrás. Növelhetjük a közös költséget, illetve célbefizetést is kezdeményezhetünk egy projekt elkészülése érdekében. Ezeket, mint azt tapasztalhattuk, nagyon nehéz végig vinni, hiszen, ha a tulajdonos esetleg a saját lakásában is lakik, még akkor sem szívesen fizet. Az albérlő szintén nem érdekelt a témában, illetve egy távoli tulajdonost sem érdekel túlzottan a közös területek korszerűsítése, hiszen éves szinten is csak párszor találkozik ezekkel a problémákkal.
„Az ilyen közös költség emelési igények akár még egy
elszámoltatási rally-ba is torkollhatnak." - fogalmazott dr.
Kiss Balázs Károly ügyvéd.
A jelenlegi pandémiás helyzet még inkább nehezíti az ilyen folyamatokat.
Banki kölcsön
A következő lehetőség a banki kölcsön. A jelzálog alapú
kölcsönök nem túl divatosak a társasházak köreiben, hiszen
nehézkes összeegyeztetni a sok tulajdonos által birtokolt lakást.
Ez egy különálló, egy tulajdonossal rendelkező ház esetében
sokkal egyértelműbb, bár a bankok gyakran elfelejtik, hogy a
társasházi konstrukcióban a tulajdonosok kezesként felelnek a
kötelezettségek teljesítéséért.
Önkormányzati támogatás
A harmadik lehetőség az önkormányzati támogatás. Ilyen pozitív gyakorlattal Budapest II. kerületében lehetett találkozni. Itt történt épületfelújítás, balesetveszélyes terület megszüntetése önkormányzati forrásból. Ez természetesen nem egyedülálló, de nagyon ritka eset.
A „Renovation Wave" egy Európai uniós törekvés energetikai
korszerűsítésre. Egyelőre konkrét szabályozást itt még nem
ismerünk, de a törekvés kifejezetten szimpatikus. Olaszországban
pedig 110%-os adóvisszatérítéssel segítik a társasházak
felújítását.
Dr. Kiss Balázs Károly hozzátette: „Reméljük hamarosan
hazánkban is találkozhatunk ilyen törekvésekkel."
Saját értékesítés, ...
A társasházak értékesíthetik a tetőteret, a pincét, illetve a házfelügyelői lakást is. Ezt pénz ellenértékben tudják átadni, majd a befolyt összeget fordíthatják házfelújításra, innovációkra. Ebből a hármasból a tetőtér kap kiemelt szerepet, hiszen a legtöbb lehetőség ebben rejlik. Egyre nagyobb piaca van a tetőterek értékesítésének és beépítésének, több vállalkozó is foglalkozik ezzel a piacon üzletszerűen.
„Az igény annyira megnőtt, hogy úgy gondoltuk mindenképpen van
helye annak, hogy a közös képviselőket felkészítsük
valamelyest erre a témára és igyekezzünk a kezükbe olyan
fogódzókat adni, amellyel, hogyha a társasházuk egyébként
műszakilag alkalmas arra, hogy egy ilyen tetőtér projektben részt
vegyen, akkor egy vállalkozó által tett ajánlatot már szakértő
szemmel tudjanak nézni és ne engedjék magukat megvezetni egy
szépen beszélő vállalkozó által." - mondta el dr. Kiss
Balázs Károly.
Közös képviselőként a tetőterek tekintetében fel kell tudni
mérni, hogy műszakilag alkalmas-e az épület tetőbeépítésre,
értékesítésre, illetve nagyon fontos mérlegelni, hogy a
lakóközösség készen áll-e egy ekkora lépésre.
... ha lehet, felújítási munkával vegyesen
Leginkább az olyan konstrukciókat érdemes komolyan venni, ahol a
vállalkozó felújítási munkálatokat is kínál a tetőbeépítés
mellé. Egy vállalkozó a tetőteret azért vásárolja meg, mert
lakásokat kíván kialakítani, ez által ő tulajdonos lesz a
házban. Ha tulajdonos lesz, akkor elvárható, hogy olyan minőségben
történjen a felújítás, mely az ő általa építtetett lakások
értékét is növeli, eladhatóságát megkönnyíti, azaz piaci
érdeke fűződik ahhoz, hogy szép legyen a környezet. Ha az adott
forrás rendelkezésre áll és a közös képviselet hív egy
brigádot, akiket a pénzen kívül nem motivál semmi a projektben,
legtöbbször a végeredmény nem olyan lesz, mintha valaki
tulajdonosi szemmel készítené el ugyanezt.
A közös tulajdonban lévő tetőtér albetétesítése és az ezzel kapcsolatos szavazás lebonyolítása mindenképp szakember segítségét igényli, hiszen ez még a földhivatalban sem bevett gyakorlat. Ha a közös képviselő meg tud egyezni a vállalkozóval, hogy az említett szakember díját is ő állja, akkor egy még előnyösebb helyzetet tud kialakítani magának és a társasháznak egyaránt.
A legtöbb rossz tapasztalat azon alapszik, hogy egy teljesen átlagos
adásvételi ügyletként tekintenek erre a tetőtér projektre.
„Például olyan álláspontot foglal el a vagyonkezelő, hogy nem
adja át a tetőtér tulajdonjogát, csak majd akkor, ha elkészült
a munkálat és addig a vállalkozó csak folytassa a felújítást.
Majd a végén, ha mindennel elégedett az önkormányzat és a
tulajdonosok, akkor átruházzák ennek a tetőtérnek a
tulajdonjogát." - fogalmazott dr. Kiss Balázs Károly.
Ezzel az a legnagyobb probléma, hogy nem veszi figyelembe a
tulajdonosok legnagyobb félelmét, ami pedig nem más, mint az, hogy
mi történik abban az esetben, ha a felújítási munkálatok
valamilyen oknál fogva félbeszakadnak. Ekkor a háznak azonnali
forrásra van szüksége, hogy megszüntessék a beázásokat,
helyreállítsák annyira a tetőteret, hogy élhető legyen a ház.
Van olyan jogi konstrukció, amely erre fedezetet jelent.
A tetőtérbeépítést még minden irányból tanulja mindegyik fél, de jelenleg már létezik az a konstrukció, amellyel biztonságosan végig lehet vinni egy ilyen projektet. Ez az egyik legjelentősebb anyagi forrás, melyet egy társasház jelenleg ki tud használni a felújítás és korszerűsítés érdekében. Egy megszépült környezetű társasház lakásai akár 15-20%-kal is többet érhetnek egy tetőbeépítés/korszerűsítés után.
