
Erről dr. Krüpl László, ügyvéd, a Schönherr Hetényi Ügyvédi
Iroda ingatlanjogi csoportjának vezetője írt alábbi
véleménycikkében a vg.hu-n.
A magyar lakosság vagyonának jelentős része ingatlanban van, és
az ingatlan a vállalatok számára is vonzó befektetési forma.
Emiatt nem meglepő, hogy a tulajdonviszonyokat és az ezekkel
kapcsolatos ügyintézést fontos volt a kor követelményeivel
összhangba hozni. Ez a célja az új ingatlan-nyilvántartásról
szóló 2021. évi C. törvénynek, amely néhány átmeneti
rendelkezéstől eltekintve 2023. február elsején lép hatályba. A
jogszabály számos praktikus újdonságot hordoz, elsősorban az
állampolgárok, a cégek, de nem utolsósorban az ügyvédek számára
is.
Jó hír, hogy a korábbi szabályozás bevált megoldásai
megmaradnak. Még jobb hír azonban, hogy elektronikus adatbázis
fejlesztésére kerül sor, az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat
teljes mértékben elektronizálják, csökkentve az eljárási időt
és a költségeket. A papíralapú ügyintézés megszűnik, de
továbbra is van lehetőség papíralapú ingatlan-adásvételi
szerződést kötni akkor, ha az eljáró ügyvéd a papíralapú
okiratot elektronikus okirattá alakítva nyújtja be a
földhivatalhoz.
Egyszerűbb kérelmek esetén lehetséges az automatizált
döntéshozatal, ezzel a tulajdonjog bejegyzése akár egy órán
belül is megtörténhet. Az új törvény egy új, 21. századi
ingatlan-nyilvántartási eljárást teremt, melyet egy 21. századi
szintű informatikai rendszer támogat: a földhivatali ügyintézés
megújul, és ezzel Magyarország is csatlakozik ahhoz a
digitalizációs trendhez, melyet a környező államok már több
mint egy évtizede követnek.
Az új rezsim különösen ezeket a gyakorlatban felmerülő kérdéses
helyzeteket kezeli:
- Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtásának helye nagyban befolyásolja az ügyintézés gyorsaságát. Jelenleg lassítja az eljárást, ha a kérelmező a kérelmét – tévedésből vagy az adott földhivatal túlterheltségét feltételezve – nem az ingatlan fekvése szerinti földhivatalnál nyújtja be: ekkor a fogadó földhivatal széljegyzés után a kérelmet továbbítja az illetékes földhivatalnak. Többnapos késedelmet is okozhat, amíg az iratok az illetékes földhivatalhoz megérkeznek, ezzel az ügy elintézése is csúszik. Az elektronikus ügyintézésnek köszönhetően a beadványt azonnal iktatják, és az ingatlan fekvésétől függetlenül az ország bármelyik földhivatala elintézheti kapacitásától függően, ezért a jövőben nem áll fenn annak a veszélye, hogy a többnapos áttétel miatt későn kezdik meg az ügyirat feldolgozását.
- Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések rangsorát és az egyes bejegyzéseknek a másikhoz való viszonyát a ranghely határozza meg. Ingatlan-nyilvántartási kérelemmel ranghely alapítása úgy történik, hogy a kérelemhez bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (például adásvételi szerződést) is csatolnak. Az okirat meglétét a földhivatali ügyintéző ellenőrzi, de előfordulhat, hogy egy számára első ránézésre nem megállapítható, egyébként elutasításra okot adó formai vagy tartalmi hiányosság ellenére széljegyzi a kérelmet, és az esetleges hiányosság csak ezt követően, a tényleges feldolgozás során derül ki. Így az alkalmatlan kérelem akár több hónapig széljegyként blokkolhatja az azt követő hiánytalan kérelmeket, és késleltetheti elintézésüket. Az új szabályozás szerint a kérelem adatait egy informatikai rendszer azonnal ellenőrzi, és csak abban az esetben széljegyzi a beadványt, ha a szükséges adatok teljeskörűen és helyesen vannak kitöltve. Ez biztosítja majd, hogy ranghelyet alapítani csak formai szempontból teljesen megfelelő beadvánnyal lehet a jövőben.
-
Az ügyintézési sorrend szempontjából az eddigiekben problémát
okoztak az olyan beadványok, amelyeket egy napon írtak alá, és
ugyanazon ingatlannal kapcsolatban, ugyanazon földhivatalhoz,
ugyanazon a napon nyújtottak be. Ilyen például a vevő és az
eladó közötti ingatlan-adásvételi szerződés, valamint az
aznap a vevő és a bank között megkötött jelzálogszerződés,
amennyiben mindkét iratot egyszerre nyújtották be a
földhivatalhoz. Az ehhez hasonló esetekben kérdéses volt, hogy a
földhivatal milyen sorrendben bírálja el a beadványokat. Az
elektronikus eljárásban az azonosság már nem az azonos napot,
hanem az azonos másodpercet jelenti majd: az informatikai rendszer
másodpercnyi pontossággal végzett érkeztetése gyakorlatilag
kizárja, hogy azonos időpontban érkezzenek beadványok.
- Az ingatlan-adásvételek többségében jelenleg a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelmét függőben tartásos eljárással kezelik, ennek lényege, hogy a bejegyzési kérelem benyújtásától számított legfeljebb hat hónapig az ingatlannal kapcsolatban semmilyen más, harmadik személy beadványát nem bírálja el a földhivatal. Az új jogszabály alapján megszűnik a függőben tartásos eljárás, de lehetőség lesz arra, hogy az eladó a tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntartsa, és ebben az esetben a tulajdoni lapra egy vevői jogot jegyezzenek be. A vevői jog bejegyzése esetén a földhivatal a rangsorban következő beadványok intézését automatikusan felfüggeszti. Gyakorlati szempontból ez nem okoz majd változást a jelenlegi eljáráshoz képest.
- A tulajdoni lapon az ingatlanadatok, de főleg a tulajdonos és egyéb jogosultak adatai gyakran elavultak. Ez problémát okoz az ingatlanok és a jogosultak szükséges azonosításában. A jövőbeli szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolt informatikai rendszer automatikusan frissíti majd az ingatlanok és a jogosultak adatait: az ingatlanok címadatai a központi címregiszterből, a természetes személyek személyes adatai a személyi adat- és lakcímnyilvántartásból, a cégnyilvántartásban nyilvántartott jogi személyek adatai a cégnyilvántartásból frissülnek.
- A forgalom biztonsága megkívánja, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos pereket feljegyezzék a tulajdoni lapon, hiszen ezekről így értesülhetnek az ingatlan potenciális vevői vagy az egyéb jogosultak. Most több hónap is eltelhet az ingatlannal kapcsolatos per megindulása és a tulajdoni lapon történő perfeljegyzés között. Az új szabályozás alapján a bíróság a keresetlevélnek az alperes részére történő megküldésével egyidejűleg értesíti a földhivatalt. Ennek eredményeként felgyorsulhat az ügyletkötés, hiszen elvárható, hogy az ingatlannal kapcsolatos per tényét a nyilvántartás már tartalmazza.
- Az ingatlan-nyilvántartási informatikai rendszer további többletszolgáltatásokat nyújt majd az ügyfeleknek: ilyen a tulajdonilap-másolati szolgáltatás, mellette elérhető lesz földhasználati lap, melyből az érintett ingatlanra vonatkozóan bejelentett földhasználók ismerhetők meg, valamint az Országos Építésügyi Nyilvántartásban megtalálható adatokból összeállított műszaki adatlap, amely a földrészletről található építményekről ad tájékoztatást. Véleményem szerint azonban a többletszolgáltatások közül a földkönyvi adatszolgáltatás a legjelentősebb, ezzel az ingatlanügyi hatóság az ügyfél igényei szerint egyes adatokat nem formalizált változatban, egyszerre akár több ingatlanra vonatkozóan leválogat.

Megjegyzendő, hogy a környező országokban már régóta fennáll
az elektronikus eljárás lehetősége az ingatlan-nyilvántartásban:
Ausztriában, Csehországban, Szlovákiában és Románia egyes
megyéiben 2009 óta, míg Lengyelországban 2003 óta a
földhivatalok elektronikusan is fogadnak beadványt, ugyanakkor
mindegyik országban lehetséges a papíralapú ügyintézés is.
Egyik környező országban sincsen a magyar szabályozáshoz hasonló
automatizált eljárás, amely szerint a tulajdonosváltozás
egyszerű esetekben akár egy óra alatt is megtörténhet.
Az ügyvéd véleménye szerint Magyarországon a földhivatalok – főleg a
fővárosi földhivatal – működése és hatékonysága jó
értelemben már most is kiemelkedik a többi közigazgatási szervé
közül.
Sőt, az új szabályozás hatálybalépését követően a múlté lesz minden ismertetett eljárási nehézség, és az ingatlan-nyilvántartás a 21. század kapujába lép. Ám bizonytalanságot okozhat, hogy a további részletszabályokat még nem ismerjük, különösen az új ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtási jogszabályát, az automatizált eljárás gyakorlati működését, valamint a földkönyvi adatszolgáltatás részletes szabályait. Kíváncsiak vagyunk továbbá az ügyvédek új szabályozás miatti képzésének többletszabályaira, az ügyvédekkel szemben támasztott többletkövetelményekre.