(Cimképünkön dr. Varga Judit igazságügyi miniszter beszédet mond a Magyar Ügyvédi Kamara éves rendezvényén, a Magyar Ügyvédek Napján, 2019 novemberében. Az emelvényen a MÜK elnöke, dr. Bánáti János. Foto: Panpress)

* * * * * * * * * * * * * * * * * *

Tájékoztató az új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) tervezetéről és az azzal kapcsolatos ügyvédi feladatokról

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény tervezete a parlamenti előterjesztés fázisába jutott, vitája és elfogadása a közeljövőben várható. Ezért szükségesnek tartjuk, hogy a T/15969. számú törvénytervezet alapján összefoglaljuk az új törvény legfontosabb elveit és az ügyvédségre váró feladatokat, amelyek egyúttal a praxisok számára fontos lehetőségek is.

A Magyar Ügyvédi Kamara lehetőséget kapott a törvény és végrehajtási rendelete előkészítésében való részvételre. A MÜK elnöke dr. Havasi Dezső vezetésével öttagú munkabizottságot hozott létre a kodifikációban való közreműködésre. A munkabizottság tagjain – dr. Baranyi Bertold, dr. Szabó Kálmán, dr. Tóth M. Gábor, dr. Szabados János – kívül, az általuk felkért, ingatlanügyi területen gyakorlattal rendelkező ügyvédek és jogtanácsosok is közreműködtek a több mint féléves véleményező, javaslattevő munkában.

Ismertetőnk a jelenleg ismert törvényjavaslat alapján készült. A végrehajtási rendeletről – bár annak véleményezése is megtörtént – még nem tehetünk közzé információkat.

Az új szabályozás célja és főbb elemei a törvénytervezet általános indokolásából ismerhetők meg.

I. Eszerint az fő célok a következők

  1. a magyar ingatlan-nyilvántartás korszerű és a digitalizáció terén is versenyképes legyen nemzetközi összehasonlításban, ezáltal az ország versenyképességének növeléséhez is hozzájárulva;
  2. a papír alapú ügyintézést felváltsa a hatékonyabb és gyorsabb elektronikus ügyintézés;
  3. az ingatlan-nyilvántartás összekapcsolható legyen az állam más közhiteles elektronikus nyilvántartásaival, ahonnan az ingatlan-nyilvántartás adatai automatikusan frissülni tudnak és biztosított lesz az elektronikus információ-áramlás és kapcsolattartás, sok esetben az automatizált kapcsolattartás;
  4. az ingatlan-nyilvántartás áttekinthető, teljes körű és naprakész legyen;
  5. hatóságok, bíróságok, más jogosultak könnyebben hozzáférjenek elektronikusan a rendszerhez jogosultsági szint beállításával;
  6. a megyei, illetve fővárosi kormányhivatalok ingatlanügyi hatósági feladatait támogató rendszer, valamint a térképi adatbáziskezelő rendszer egységes legyen;
  7. az intelligens adatbázis alkalmas legyen adatfeldolgozásra, adatkeresésre.

II. Az ingatlan-nyilvántartási szabályozás új elemei

Kódexjelleg: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok, tények és adatok körét ágazati jogszabály nem, hanem egységesen csak az ingatlan-nyilvántartási szabályozás határozhatja meg.

Teljeskörűség elve – a bejegyzési elv kiterjesztése: Az új szabályozás szerint az ingatlannal kapcsolatos olyan jog, tény és adat esetén, amely tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak, a jog,

valamint a tényen és adaton alapuló jog, illetőleg kötelezettség akkor érvényesíthető, ha a jogot, tényt, adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

Az ingatlan-nyilvántartás primátusa: Kiemelt cél, hogy az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető legyen az adott ingatlannal összefüggésben fennálló összes jog és kötelezettség. A szabályozás nem vonná el az egyes ágazatoktól az ingatlanra vonatkozó szakmai szempontú nyilvántartás vezetését, azonban kötelezővé tenné, hogy az ágazati adatok az egységes ingatlan-nyilvántartásban is megjelenjenek, valamint ehhez kapcsoltan az ingatlan-nyilvántartási adat elsőbbségét, közhitelességét mondja ki.

Az automatikus döntéshozatal: Az automatikus döntéshozatal tekintetében az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) az eljárási kereteket teremti meg, de a döntéshozatal módját az elektronikus ügyintézésről szóló törvény határozza meg. Az automatikus döntéshozatal ingatlan-nyilvántartási eljárásokban történő alkalmazását az ingatlan-nyilvántartási törvény lehetővé teszi, illetve felhatalmazást ad a feltételeinek a végrehajtási jogszabályban való meghatározására. Az Ákr. külön garanciális szabályt tartalmaz az automatikus döntéshozatal tekintetében, ami az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is alkalmazandó lesz: a döntés közlését követő öt napon belül az ügyfél kérheti, hogy a hatóság a kérelmét ismételten, teljes eljárásban bírálja el.

III. Az ügyvédi közreműködéssel kapcsolatos feltételek

Mindenekelőtt hangsúlyozni kell, hogy az ügyvédi tevékenység jövője szempontjából meghatározó jelentőségi szabályozási elemként az ingatlan-nyilvántartási eljárásban megmarad a kötelező jogi képviselet. Ez alól csak nagyon kevés eset jelent kivételt.

Ezzel együtt – különös tekintettel az általános szabályként érvényesülő automatikus döntéshozatali eljárásra – az ügyvédek felelőssége is megnő, hiszen az általuk elektronikusan kezdeményezett bejegyzési eljárás eredményeként – ügyintézői közreműködés nélkül egy órán belül megtörténik a jog, tény adat bejegyzése.

Ennek lehetővé tételét az ügyvédség számára a jogalkotó az ügyvédek szakmai oktatásához, kiegészítő felelősségbiztosítás megkötéséhez és a súlyosan gondatlan ügyvédi tevékenység fegyelmi szankcionálásához kötötte.

A Kamara, mint autonóm köztestület iránti jogalkotói bizalom jeleként a Magyar Ügyvédi Kamara lehetőséget kapott arra, hogy kimunkálja az oktatás és számonkérés feltételeit, a felelősségbiztosítás kiegészítő modulját a MÜBSE bevonásával, valamint szükség szerint a Fegyelmi Szabályzat kiegészítését.

Ezeket a feladatokat a MÜK elvégezte, elnöksége jóváhagyta és a jogalkotónak átadta. Az informális visszajelzések szerint a kimunkált feltételek megfelelőek a tevékenység gyakorlásához.

A feltételek kimunkálása során a MÜK alapelvként tűzte ki, hogy a képzési, biztosítási és fegyelmi feltételeknek a megnövekedett felelősséggel arányosnak, egyúttal valamennyi ügyvéd által teljesíthetőnek kell lenniük. A feltételrendszer irreális szigora nem lehet szelekció eszköze. Megítélésünk szerint az MÜK Oktatási és Akkreditációs Bizottsága által javasolt 4-6 órás elméleti és ugyanilyen tartalmú gyakorlati (E-ING eljárási) képzés – egyéni tanulással kiegészülve – ezeknek a kívánalmaknak megfelel.

Az oktatás központilag meghatározott törzsanyag alapján – főszabályként – távoktatás formájában történne. Természetesen a területi kamarák kiegészítő jelleggel helyi képzést is szervezhetnek, de a tesztvizsga elektronikus felületen központilag történne. A vizsga sikertelensége esetén korlátlanul megismételhető.

Az oktatási programról az OAB megfelelő időben részletes tájékoztatást fog adni.

A törvény 2023. február 1-i hatályba lépéséig mindenkinek, aki ingatlan ügyekkel akar foglalkozni lesz ideje felkészülni, levizsgázni.

Természetesen az oktatás megkezdésének feltétele, hogy valamennyi releváns joganyag kihirdetésre kerüljön.

A MÜBSE által kidolgozott és a MÜK Elnöksége által jóváhagyott tervezet szerint az E_ING eljárásban részt vevő ügyvédek számára a felelősségbiztosítási feltétel a következő:

„Minden eddigi jogi tevékenységre 15M Ft a fedezet és az ingatlan ügyletekre 50M Ft a fedezet (kiegészítő biztosítás) havi 19-20 eFt a díj (együttesen).”

Az automatikus döntéshozatali eljárásban feltétel, hogy az ügyvéd ne álljon fegyelmi büntetés hatálya alatt, illetve új fegyelmi büntetésként bevezetésre kerülne az meghatározott időre szóló ingatlan-nyilvántartási ügyektől való eltiltás.

A feltételeknek megfelelő ügyvédek eljárási jogosultságát az ügyvédi kamarai nyilvántartás külön adatként tartalmazza és az ingatlanügyi hatóság számítógépes rendszere az ügyvéd belépésekor ellenőrzi.

Jogosan felvetődik a kérdés, hogy azok az ügyvédek, akik nem rendelkeznek a fenti feltételekkel, közreműködhetnek-e az új ingatlan-nyilvántartási eljárásban, vagyis elválhat-e az okirat szerkesztési és eljárási ügyvédi feladatkör.

A MÜK Elnöksége hosszas mérlegelés után – elkerülendő a „pecsételő” ügyvédi kör kialakulását - köztes megoldás mellett döntött:

„Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárásban az okiratszerkesztés és a kérelem benyújtása többszemélyes ügyvédi irodák, alkalmazott ügyvédet foglalkoztató egyéni ügyvédek, egyszemélyes és társas ügyvédi irodák, valamint az Üttv. szerint alakult ügyvédi társulások esetében válhat szét, ahol a kérelem benyújtására legalább egy ügyvédnek, alkalmazott ügyvédnek, társult ügyvédnek E-ING jogosítvánnyal kell rendelkeznie”

Ismételten aláhúzzuk, hogy az új E-ING eljárásban való teljes jogú részvételi jogosultság megszerzése bárki számára reálisa elérhető és elvárható szorgalom mellett teljesíthető.

Aki levizsgázott, de folyamatosan nem kíván ingatlan ügyekkel foglalkozni, azt is megteheti, hogy az igény felmerülésekor egy évre szóló külön biztosítást kötve teljesíti az OÜNY regisztráció feltételeit.

Az ügyvédi kamarák – ahogyan azt tették annak előkészítése során – a törvényjavaslat tárgyalását is folyamatosan figyelemmel kísérik, és az ügyvédséget érintő kérdésekben a döntéshozók elé tárják a kar álláspontját, illetve javaslatait. Ennek keretében felhívtuk a jogalkotó figyelmét a távazonosítással és „távelőttemezéssel” kapcsolatban a törvényjavaslatban megjelent problémákra, és szövegszerű javaslatot tettünk azok kezelésére.